转自：金融界
本文源自:观点网
累计权益销售36856亿元，头部企业比重47%
观点指数 “2023年1-11月房地产企业销售表现”研究成果显示，11月份前100房企实现权益总销售金额2794亿元，同比下降34.9%，环比下降8%。1-11月份，前100房企累计实现权益销售金额36856亿元，同比下降17.9%。
修复期漫长，前10月商品房销售面积同比降16.7%
根据国家统计局数据，1-10月全国累计商品房销售金额161亿元，同比下降10.7%；全国累计商品房销售面积92579万平方米，同比下降16.7%；商品房销售均价为10495元/平方米，同比上升7.2%。
数据来源：国家统计局、观点指数整理
10月单月，全国商品房销售金额8091亿元，环比下降25.9%，同比下降14.4%；商品房销售面积7773万平方米，环比下降28.4%，同比下降20.3%。
价格方面，国家统计局数据显示，10月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有14个，比上月减少2个；一线城市新建商品住宅销售价格由上月持平转为下降0.3%，其中北京、广州和深圳环别下降0.4%、0.7%和0.5%，上海环比上涨0.2%。
数据来源：国家统计局、观点指数整理
二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点。
观点指数认为，去化压力之下商品房销售价格再次进入下行区间，但调整灵活性增加，例如东莞近日允许已办理预（现）售但未售出的新建商品住房自取得预售许可证（或现售备案证书）之日起或自上一次调整申报价格之日起满30天，方可变更销售价格，下浮调整周期缩短150天，下浮幅度不限，调整周期缩短330天，上浮幅度不超过5%（含）。
二手房价方面，10月份一线城市二手住宅销售价格环比再次转跌，跌幅0.8%，其中北京、上海、广州和深圳环别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%；二、三线城市二手住宅销售价格环别下降0.5%、0.6%。
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据了解，目前不少城市二手房挂牌量处于历史高位。例如，厦门在售有效挂牌房源总量超过5.5万套，且挂牌量仍在增长，并在一定程度上对新房市场造成冲击；东莞二手房挂牌量已超过10.4套，而过去一年东莞二手房月均成交不足3000套。
由于房价普遍下跌，贷款购房成本剧增，市场修复需要漫长的周期，抛售房子换取现金流是不少家庭当下的选择，但由于市场不明朗，不少买家担心购房后房价仍在下跌，因此尽管挂牌量上升、挂牌价格下降，但成交方面并未有较大起伏。
关注房地产金融问题，“白名单”引猜测
施工方面，1-10月房地产累计新开工面积79177万平方米，同比下降23.2%，降幅较上月收窄0.2个百分点。10月单月房地产新开工面积7053万平方米，环比下降14.3%，同比下降21.2%。
数据来源：国家统计局、观点指数整理
竣工方面，1-10月房地产累计竣工面积55151万平方米，同比上升19.1%。10月单月房地产竣工面积6446万平方米，环比上升29.5%，同比上升13.4%。
开发投资方面， 2023年1-10月房地产投资开发实际到位资金168648亿元，同比下降14.2%。
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土地投资方面，财政部数据显示，1-10月国有土地使用权出让收入3.5万亿元，同比下降20.5%，降幅较上月扩大0.7个百分点。目前，包括广州、南京在内大部分城市已恢复土地竞拍“价高者得”，重点城市仅北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。
值得注意的是，从近期金融相关部门的表态来看，房企的融资问题受到重视。国家金融监督管理总局认为，要积极配合化解地方债务风险。促进金融与房地产良性循环。大力支持超大特大城市“平急两用”公共基础设施、城中村改造、保障性住房等“三大工程”建设。
中国人民银行、金融监管总局、中国***联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。对于房地产，会议强调，各金融机构要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。
央行等八部门联合印发《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》，提及，合理提高民营企业不良贷款容忍度，建立健全民营企业贷款尽职免责机制，充分保护基层展业人员的积极性。
除此之外，有消息称，金融监管部门提出“三个不低于”指标要求，具体包括：各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
以及增设房企白名单，或将涉及50余家企业，一些业内人士认为，已违约房企也会在名单内；尽管当前该名单实际内容尚没有对外公布，但市场对此充满期待。
近日建行召集万科、龙湖、美的置业、新城发展、滨江集团、大华集团等6家房企座谈，交通银行与15家房企代表举行座谈会，并认为是上述政策执行的先兆。
上述新政与此前的“金融16条”、三支箭等政策相比，对于房企，尤其是民营房企的融资支持的力度更大，与此前的“中债增”融资支持相比，银行贷款的借贷门槛更低。
但政策执行的实际受益者及对其融资问题的缓解作用仍有待观察。
一线城市再现调整，深圳改善房门槛下降
11月22日，深圳市住房和建设局发布关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告，享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。取消了“实际成交总价低于750（含本数）万元”的认定标准。
同日，深圳宣布调整二套住房最低首付款比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。
深圳此次政策调整主要针对改善型住房需求。政策发布后，短期内将释放一些积压的购买力。然而，根据深房中协统计数据，政策发布当周深圳二手房录得965套，环比基本持平，市场仍需要一定的时间对政策做出反应。
此外，近期厦门岛内（思明区、湖里区）放开限购，意味着厦门全市不再限购，而限售措施则未有调整，意在防范“炒房”行为。整体来看，厦门此次政策调整亦主要针对改善型住房需求。
另外一些城市则针对青年人群住房需求给出了不少便利，珠海、杭州富阳区等地为符合条件的人才提供购房优惠；青岛扩大稳定居住落户范围，稳定居住落户扩大至全市范围，在城镇租赁房屋居住并办理租赁合同备案和居住登记的人员，申请人及配偶在本市无合法产权房屋的，在房屋租赁期间可以申请本人及其近亲属在城镇其他近亲属家庭户或者租赁房屋所在地的城镇社区集体户落户。
广州则更新了一些有利于房地产交易和市场发展的普适性措施，一是调整公积金贷款首套房首付至最低两成，“认房不认贷”条件下，无住房贷款记录或住房贷款记录已结清，且在广州市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为30%；对有未结清住房贷款记录且在广州市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为40%。
二是发布《广州市建筑工程容积率计算办法》，放宽住宅半开敞空间半计容的比例、复式住宅挑空部分层高基准值等，从政策层面为住宅空间的品质提升提供了依据。
观点指数认为，未来在限购、限售、住房租赁、城市更新等方面仍有政策优化的空间，或有更多鼓励性措施出台。
